„Едни диви 15 месеца“: Пандемията стимулира превръщането на офиси в лаборатории

Страничните щети от тази революция в отдалечената работа са милиони квадратни фута празно офис пространство.

„Едни диви 15 месеца“: Пандемията стимулира превръщането на офиси в лабораторииЛабораторното пространство, което Affinia Therapeutics наскоро преобразува от офис сграда в Уолтъм, Масачузетс, на 23 юли 2021 г. (Дейвид Дегнър/Ню Йорк Таймс)

Написано от Дебра Камин



Пандемията нанесе тежък удар на собствениците на офис сгради. Осъзнавайки, че работата може да продължи със служители, които влизат от вкъщи, фирмите в цялата страна свиха своите пространства или ги премахнаха изцяло, създавайки каскада от намалено строителство и рязко спадащи наемите на офиси.

Страничните щети от тази революция в отдалечената работа са милиони квадратни фута празно офис пространство. Процентът на незаетите места за офис сгради в центъра на града се е повишил до 16,4% през последната година, според Cushman & Wakefield.



Но има надежда за разтревожените наемодатели: индустрията на науките за живота, пълна с пари от рекордните 70 милиарда долара частни и публични капиталови инвестиции в Северна Америка миналата година, се втурва, за да претендира за това празно пространство.



В шестте най-големи пазара на науките за живота в САЩ, повече от 20% от лабораторните помещения, които се изграждат, са преустроени от офиси. В Сан Франциско, Чикаго, Бостън и Роли, Северна Каролина, наемите на лабораторни площи са се увеличили с повече от 60% от началото на 2016 г., докато наемите на офиси са се покачили само с 15 до 30%.

„Едни диви 15 месеца“: Пандемията стимулира превръщането на офиси в лабораторииЕдна от лабораториите, които Affinia Therapeutics наскоро преобразува от офис сграда в Уолтъм, Масачузетс, на 23 юли 2021 г. (Дейвид Дегнър/Ню Йорк Таймс)

Както се случи в редица индустрии, пандемията ускори тенденция, която вече беше в движение.

Това бяха диви 15 месеца, каза Остин Барет, ръководител на отдела за науките за живота на консултантската фирма Savills. Пазарът на офиси и пазарът на лаборатории са приказка за два града в момента.



Цифрите отразяват класическия случай на предлагане срещу търсене: подхранвани от рекордно финансиране и фокусиран от пандемията върху биотехнологиите, науките за живота достигнаха рекордно ниво от над 1,9 милиона работници през април, според CBRE, услуга за търговски недвижими имоти твърд. И за разлика от повечето офис служители, лабораторните учени не могат да изпълняват задачите си чрез Zoom.

На всички големи пазари главоломният растеж на индустрията създава нужда от 34% повече лабораторно пространство, отколкото преди година, според доклад на Newmark, консултантска фирма за търговски недвижими имоти.

Пандемията озари по-ярка светлина върху индустрията и глобалната общност сега гледа на науките за живота и здравеопазването по различен начин, каза Лиз Бертелет, директор на изследванията на Нюмарк и съавтор на доклада.



Но преобразуването на офис сграда не е непременно по-рентабилно от изграждането на лабораторно пространство от самото начало. Наемателите на науките за живота често изискват повече електричество и вода, по-високо легло от етаж до етаж, специфични зони за корабоплаване и товарене и дори подобрен структурен капацитет за натоварване на оборудването.

Разработчиците трябва да обмислят множество потенциални главоболия, включително промяна или надграждане на строителни кодове; инсталиране на специализирани сервизни асансьори; модернизиране на системи за енергийна, изпускателна и противопожарна защита; и основен ремонт на електрически системи — което може да изисква сътрудничеството на местните електропреносни мрежи и комунални услуги. Те също така трябва да обмислят инсталирането на специализирана вентилация, особено в лаборатории по биология и химия, които изискват целият въздух да се изсмуква, а не да се рециркулира.



Все пак, когато изчисляват разходите за строителство, разработчиците трябва да вземат предвид други фактори, каза Бертлет. Времето също е пари.

Развитието на място, особено на пазари като Бостън и района на залива, може да отнеме много повече време, каза тя. Те може да отнеме няколко години, докато един проект за преобразуване може да отнеме само 18 месеца.



Много компании в областта на науките за живота се обръщат към съветници за търговски недвижими имоти, за да им помогнат да се ориентират в борбата.

Барет е работил с компании, включително Outset Medical, Senti Bio и Affinia Therapeutics. В бързането да се възползват от завишените наеми за науките за живота, каза той, много наемодатели купуват офис сгради за преустройство, без да вземат предвид високоспециализираните нужди на потенциалните си наематели.

Affinia, която затвори кръг за финансиране от серия B от 110 милиона долара през май, наскоро преустрои сграда в Уолтъм, Масачузетс, която някога е принадлежала на отбраната Raytheon. Барет помогна на собствениците да дешифрират конструкцията, като изискванията за отопление, вентилация и климатизация на Affinia.

Има битка за пространство и наемодателите се възползват от това, каза Барет. Нито една от тези сгради не е създадена равна. Имате много брокери, които създават шум, но офис сграда може да не е подходяща за компания за генна терапия или компания за клетъчна терапия.

Специализираните нужди принудиха 10x Genomics, биотехнологична компания в Плезънтън, Калифорния, с 1000 служители - 45% от тях наети по време на пандемията - да обнови една офис сграда, докато изгражда друг кампус от самото начало.

Компанията обяви разширяване на двата нови имота през март. Офис сградата е в същия комплекс като централата. Използван преди от Workday, компанията за облачен софтуер, сега сайтът ще бъде сайт за екипа за изследвания и разработки на 10x Genomics. В същото време компанията изгражда персонализиран обект за производствения си екип на мястото на бивш търговски комплекс.

Тъй като компания като 10x расте много бързо и сложността на техните лаборатории се променя, започвате да се нуждаете от нещо повече, каза Мишел Ходж, старши директор на недвижимите имоти и съоръжения на 10x Genomics. И не всяка сграда може да работи.

За неговия сайт за изследвания и разработки преобразуването имаше финансов смисъл. Но за производството, ръководителите не можаха да намерят имот с правилните параметри, включително достатъчно място на покрива за електрическо оборудване, достатъчно високи тавани и тръбопроводи, които могат да се справят с преработените газове.

Трябва да се вложи много анализи и много надлежна проверка, защото има неща, от които се нуждаете, когато правите лаборатории, които офис сградите не винаги предоставят, каза Ходж.
Топ новини в момента

Щракнете тук за повече

Бостън, Сан Франциско и Сан Диего, три биотехнологични центъра от няколко години, са водещи в преобразуването от офис в лаборатория, но Сиатъл, Филаделфия, Ню Йорк и Чикаго също виждат буря от проекти. Тридесет процента от лабораторните запаси в Бостън - равняващи се на 7,8 милиона квадратни фута - са текущи или планирани преобразувания на офиси, докато Ню Йорк, който отбеляза значителен скок в недвижимите имоти в науката за живота след пандемията, има около 2 милиона квадратни фута преобразуване проекти, според Нюмарк.

А в Сан Диего, дом на около 16% от биотехнологичните компании в Калифорния, лабораторното пространство сега е на средна цена от $44 до $58 на квадратен фут. Офисните площи, от друга страна, струват средно $36,36 на квадратен фут.

Един от ключовите фактори, които повишават тези разходи, е най-старата поговорка за недвижими имоти в книгата: Местоположение, местоположение, местоположение.

Това е една област, която наистина се разраства в клъстери, не само в конкретни градове, но и в определени места в градовете, каза Тара Мълруни, партньор в адвокатската кантора Zetlin & De Chiara, която се фокусира върху строителното право. Близостта до таланта е жизненоважна.